Tìm vốn từ đâu cho thị trường bất động sản?

Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô còn nhiều rủi ro tiềm ẩn, dòng tiền vào thị trường ngày càng thắt chặt… việc tìm nguồn vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục là bài toán khó cho các nhà đầu tư (NĐT).

Phóng viênđã phỏng vấn Giáo sư, Tiến sĩ khoa học (GS.TSKH) Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, những vấn đề liên quan đến nội dung này.

Thưa Giáo sư, việc thắt chặt tín dụng đã đẩy lãi suất tăng cao như hiện nay có ảnh hưởng thế nào đến thị trường BĐS đang được cho là rất trầm lắng?

Bài toán vốn vẫn được coi là trung tâm của việc phát triển thị trường BĐS có thể ổn định được. Việc chúng ta buộc phải áp dụng công cụ tài khóa để giảm bung tiền ra thị trường đã làm cho luồng vốn từ tín dụng vào thị trường BĐS suy giảm mạnh trong thời gian qua.

Nhưng cũng rất may là riêng đối với thị trường BĐS, các nhà đầu tư vẫn còn một kênh huy động vốn nhàn rỗi trong dân bằng cách “mua bán nhà trên giấy”, vì vậy ảnh hưởng của việc siết tín dụng vào thị trường BĐS không ảnh hưởng quá lớn như chúng ta nghĩ.

Chính vì vậy, khi Chính phủ giảm lượng tiền tung ra thị trường bằng cách tăng lãi suất tín dụng tuy có làm cho thị trương BĐS ngưng đọng, có giảm giao dịch nhưng chưa thấy thị trường suy giảm quá lớn hoặc có biểu hiện đổ vỡ ở đâu cả.

Giáo sư có thể phân tích rõ hơn về vấn đề huy động vốn ngoài các ngân hàng thương mại ở đây là gì? Và liệu có khả thi?

Tôi cho rằng thị trường BĐS vẫn có cơ hội huy động vốn từ việc mua bán nhà hình thành trong tương lai và trên thực tế, các nguồn vốn chủ yếu cho thị trường BĐS vẫn không lệ thuộc quá vào ngân hàng.

Việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân chính là hình thức phổ biến đã và vẫn đang có hiệu quả cao. Chỉ có điều trong bối cảnh lãi suất huy động đang ở mức quá cao như hiện nay, rất nhiều người dân sẽ có tư tưởng thoái vốn từ các kênh BĐS, chứng khoán... để gửi tiết kiệm lấy lời. Vì vậy, vấn đề đặt ra là các chủ đầu tư cần có cái nhìn chiến lược để cơ cấu lại cách thức, đồng thời phải loại bỏ việc bán dự án "khống" vẫn xảy ra hiện nay. Nhất quyết xử lý các trường hợp NĐT huy động vốn xong để đấy, không thực hiện dự án đúng theo thời gian cam kết với khách hàng...   Và phải có danh mục đầu tư dài hạn, sao cho có những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, với mức giá hợp lý nhất.

Vậy theo Giáo sư, trong thời điểm khó khăn như hiện nay, NĐT có thể khai thác nguồn vốn bằng cách nào ngoài việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai?

NĐT có thể dùng nguồn vốn FDI, tuy nhiên bấy lâu nay chúng ta vẫn thường bình luận là hiệu quả vốn FDI chưa cao… Hay nói cách khác, các NĐT nước ngoài khi vào Việt Nam vẫn dùng "miếng võ" của NĐT trong nước, như huy động vốn bằng cách "mua bán nhà trên giấy trái pháp luật"... Vì vây, chúng ta không nên hướng NĐT nước ngoài vào vấn đề này làm tăng tính không minh bạch của thị trường, mà nên hướng cho họ mang công cụ, vốn, kỹ thuật... vào áp dụng trong nước.  Như vậy, việc chúng ta tăng vốn từ các NĐT nước ngoài vào thị trường trong nước phải có một rào cản kỹ thuật nhất định, buộc NĐT nước ngoài phải đưa ra các biện pháp có lợi cho thị trường BĐS trong nước.

Ngoài ra, vốn vay từ các quỹ đầu tư hay tổ chức tín dụng nước ngoài bằng cách thế chấp tài sản cũng có thể là một gợi ý, tuy nhiên cần nghiên cứu kỹ, vì vấn đề này liên quan đến một số khung pháp lý mà pháp luật có thể chưa cho phép.

Giáo sư có lời khuyên nào khi mà thị trường vàng, USD, chứng khoán… đang gặp rất nhiều khó khăn. Và đối với thị trường BĐS, các NĐT cần phải làm gì trong thời điểm hiện tại?

Nhược điểm lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay là tính chuyên nghiệp không cao, công cụ quản lý thị trường còn xộc xệch. Độ công khai minh bạch chưa cao làm cho lượng bán hàng giảm đi, nguồn cung thị trường không đáp ứng cho những người có nhu cầu thực.

Vì vậy, điều trước tiên theo tôi, cần phải tăng tính minh bạch của thị trường thì hiệu quả giao dịch sẽ lớn và đạt được mục đích cũng như giá trị thực của nó.

Cần tiếp tục làm cho thị trường công khai hơn, đứng về lợi ích của người mua BĐS; và những người mua này được bảo vệ quyền lợi nhiều hơn thì sẽ làm cho thị trường có hướng phát triển bền vững trong tương lai.

Tôi cho rằng NĐT Việt Nam nên vứt bỏ hết tư duy đầu tư vào BĐS là siêu lợi nhuận và hãy tiếp nhận tư duy mới là nhìn nhận thị trường BĐS như các lĩnh vực đầu tư khác. Hãy vì lợi ích người tiêu dùng hơn nữa thì NĐT sẽ có chỗ đứng thực sự trong tương lại.

Xin cảm ơn giáo sư!

(tamnhin)